GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Şimdi, kat mülkiyetli bir bina yıkıldığında ya da kök tapuya döndüğünde, burada malikler üzerine bulunan borç, haciz ya da icra işlemleri eskiden arsanın üzerineydi, sonra onu düzelttik biz, ilgili malikin hissesine geçiyor. Şimdi, bir dönüşüm yasası çıkacak, bu dönüşüm yasasının içinde de diyelim ki kamu kurumlarından, bankalardan uzun vadeli kredi kullanılacak. Şimdi, eğer bu kişinin dairesi üzerine yani kök tapuya dönen arsası üzerinde maliklerden birinin adına bir icra takibi ya da ipotek varsa yeni alınacak olan banka kredileriyle birlikte öncelik noktasında yasal düzenlemeye ihtiyaç var mı yani dönüşüm projelerini engellememek için, bütün maliklerin sıkıntıya girmemesi için bir ya da birden fazla kat malikinin ipotekli gayrimenkulü varsa -bu, kök tapuyla arsaya dönüyor, arsa üzerine geçecek- ya da icrası varsa ya da haczi varsa? Bir de bu yapının dönüşmesi için bir kamu ya da özel bankadan kredi kullanılacaksa bu bir sıkıntı yaratır mı, bu konuyla ilgili bir yasal düzenleme gelirse, tapuyu ilgilendiren kısmı konusunda bir düzenlemeye ihtiyaç olur mu?

TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜR VEKİLİ MEHMET ZEKİ ADLI - Sayın Vekilim, bu konuyla ilgili uygulamada biz şu sıkıntılarla karşılaştık: Diyelim ki, işte, arsa üzerinde -tersinden gidiyorum- bir ipotek var fakat müteahhit topluyor hisseleri. Hisseleri topladıktan sonra anlaşıyor, hissedarlara hisseleri oranında kat karşılığı daire veriyor. Kat irtifakı kuruyor, ona göre de dairesini veriyor. Tabii, eski hissedarlardan... İpotekli olunca bu sefer arsa tevhidi yapıldığı için birden fazla arsa dahi olsa tek arsaya dönüşüyor ve hisseliye dönüşüyor. Hisseliye dönüşünce tek parsel oluyor, tek parselde bu sefer kat irtifakı kurulunca bütün dairelere borçlandırma gibi durum söz konusu oluyor. Biz onu aştık. Biz onu da şöyle aştık: Değerleme firmalarında o hissenin değerini yani inşaat yapılmadan önceki değerini biçtiriyoruz. Sonra bu hisseye karşı verilen dairenin değeri öbürünü karşılıyorsa sadece hisseder olan yani o hisse karşılığı gelen daireye ipotek koyduruyoruz, öbürlerini muaf tutuyoruz.

BEDRİ YAŞAR (Samsun) - Karşılamıyorsa?

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - 300 bin TL değerlindeki bir gayrimenkul, 250 bin lira da ipoteği var. Şimdi, bina yıkıldı, arsaya döndü; arsa üzerinde ipotek devam ediyor. Bankaya gitti, 250 bin lira kredi alacak, banka dedi ki: "Bu arsa üzerinde ipotek var, ben buna kredi vermem." Bu konularla ilgili bir yasal düzenleme gelirse sizin bu konuda önermeniz olur mu? Çünkü bu bile o yapının dönüşmesini engelleyecek bir sıkıntı yaratır.

TAPU VE KADASTRO GENEL MÜDÜR VEKİLİ MEHMET ZEKİ ADLI - Tabii, onu bir çalışmak lazım.

ABDULLAH GÜLER (İstanbul) - Bu konu mülkiyet hakkıyla ilgili bir konu, mülkiyet pay haklarıyla ilgili bir şey. İşte, o manada sıra cetveli... İcra ve İflas Kanunu'nun yapacağı iş ve işlemler, Tapu Müdürlüğünün yapacağı bir şey yok.

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Yasa diyor ki: "Dönüşüme tabi yapılarda kullanılan krediler 1'inci sıraya geçer."

ABDULLAH GÜLER (İstanbul) - Ama kök mülkiyet ilişkisi üzerinde tesis edilmiş bir şeyi kanunla yok edemezsin ki ağabey, ipotek haklarını ne yapacaksın, yok mu sayacaksın? Çünkü o değerleme şöyle: 300 bin liralık arsa payı değerine 250 bin liralık ipotek koymuşsun. O değerini sen yok edemezsin ki kanuni düzenlemeyle. O değerinin karşısında yeni bir değerlemeyle beraber...

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Sıralamayla ilgili diyorum bakın, sıralamayla, kanunla.

ABDULLAH GÜLER (İstanbul) - Hukuk ilişkisini aleniyet gereğince, hukuk güvenliği gereğince kurmuşsun, sonra sen...

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Zaten avukatlara sorduk, bu iş kapandı; konuşmaya gerek yok.

ABDULLAH GÜLER (İstanbul) - Burada Tapu Müdürlüğünün yapacağı bir şey yok.

MUSTAFA DEMİR (İstanbul) - O, kanunla öncelikli hâle getirilebilir yani benim kişisel görüşüm.

SEVDA ERDAN KILIÇ (İzmir) - İcra ve İflas Kanunu'nda değişiklik yapmak lazım ama bu, kanun yorumuna aykırı oluyor zaten.

BEDRİ YAŞAR (Samsun) - Yani bence, burada temel mesele şu: Diyelim orada bir dairenin üzerinde haciz var, arsaya döndüğünde...

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Hayır, bir taneye gerek yok, şu anda bütün riskli yapıların içinde mutlaka ipotekli ya da hacizli daire var.

BEDRİ YAŞAR (Samsun) - Ya onun arsa bedelini tespit edip arsa payı üzerinden bedelini ödeyecek... Bir de tapuların tamamında arsa payı muhakkak belirtilir yani 3 no.lu dairenin arsa payı vardır; diyelim ki 100 metrekare. Yani o 100 metrekare değer tespiti yapılarak 100 metrekarenin bedeli üzerinden işlem görür. O para da ona yetmiyor diyelim, diyelim ki 250 bin lira haciz var ama arsa payı da...

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Daha çok diyelim ya.

BEDRİ YAŞAR (Samsun) - Ya da 300 bin lira, arsa bedeli de 150 bin lira. Diğerlerine ne olacak?

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Sıraya girmiş bir sürü haciz var, ne yapacağız?

İLYAS ŞEKER (Kocaeli) - Tamam da onun hissesini bağlar, diğerlerini bağlamaz ki.

BEDRİ YAŞAR (Samsun) - Ama arsaya dönünce arsadaki... Ama şöyle bakın: Kat irtifakı tapusu kat irtifakına dönerken hissesi oranında bütün daireler ortak oluyor, hissesi oranında, belki dairenin yüzde 5'ine hissedar ama bütün daireler. Belki orada onu ayarlayabilirler.

GÖKAN ZEYBEK (İstanbul) - Hayır, haciz onun arsa payına geliyor, o düzenleme geçti Meclisten, onu biz geçirdik ama benim söylediğim şöyle: Sıralı haczi var adamın, dairesinden daha fazla, sıraya girmiş, bir sürü haciz gelmiş, Tapuya yazılmış. Şimdi, bu bina dönüşüme gitti ve kredi kullanacak; 40 malik var 3'ünün ya da 1'inin sıkıntısı var. Nasıl çözecek bu sorunu?